In risposta al caso di un contribuente che ha acquistato una porzione di terreno agricolo e i diritti edificatori su due terreni limitrofi, che vorrebbe demolire due preesistenti unità immobiliari situate oltre il confine della porzione di terreno agricolo acquistata per edificare una civile abitazione sul terreno da lui acquistato, l’Agenzia delle entrate, con risposta n. 194 del 26 giugno 2020, aderendo alla tesi dominante che qualifica la cessione di cubatura quale diritto reale, ha concluso che, nell’ipotesi di acquisto dei diritti edificatori spetta, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa fiscale, il sisma-bonus (detrazione relativa alle spese sostenute per gli interventi edilizi che producono una diminuzione del rischio sismico).
Il presente contributo intende rappresentare gli orientamenti relativi alla qualificazione giuridica dei diritti edificatori al fine di illustrare le conclusioni del citato documento di prassi.
Il sisma-bonus spetta per le spese sostenute dai contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi; con la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 13 del 31 maggio 2019, è stato, da ultimo, confermato che tra i possessori rientrano, tra gli altri, i proprietari o nudi proprietari nonché i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) sull'immobile oggetto degli interventi.
Il sisma bonus messa in sicurezza
Si ricorda che l'articolo 16-bis, comma 1, lett. i), del Tuir disciplina la detrazione del 36% dall'imposta, ai fini dell'Irpef, delle spese sostenute per:
- interventi relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica sulle parti strutturali;
- la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
- la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
Il sismabonus per le nuove costruzioni
Inoltre, l'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, ai commi 1-bis e 1-ter, disciplina una ulteriore detrazione dall’imposta: si tratta delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per gli interventi di cui al citato articolo 16-bis, comma 1, lett. i), le cui procedure autorizzatorie siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017, su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive.
In questo caso, spetta una detrazione dall'imposta lorda nella misura del 50%, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
I commi 1-quater e 1-quinquies del medesimo articolo 16 prevedono che, qualora dagli interventi attuati derivi una diminuzione del rischio sismico che determini il passaggio da una a due classi di rischio inferiori, la detrazione sopra indicata spetti nella misura del:
- 70% (75% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici) in caso di diminuzione di una classe di rischio;
- 80% (ovvero 85% per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici), in caso di diminuzione di due classi di rischio.
Cessione di cubatura: atto traslativo di diritti reali o atto ad effetti obbligatori?
Il n. 2-bis dell'art. 2643 c.c. individua i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale che sono soggetti a trascrizione.
La norma consente di:
- individuare l’oggetto del contratto di cessione di volumetria edificabile, ossia il trasferimento di una determinata “cubatura”, in modo tale da renderla utilizzabile da parte di un soggetto diverso dal proprietario del terreno cui detta volumetria originariamente compete;
- identificare che, affinché si realizzi l’effetto traslativo, accanto all’accordo contrattuale (di natura privatistica) fra i proprietari dei terreni, vi sia un provvedimento della Pubblica Amministrazione (di natura pubblicistica) con cui viene autorizzata, al cessionario della volumetria, la realizzazione di un fabbricato di cubatura maggiorata in misura pari a quella di cui si è spogliato il cedente.
La tesi maggioritaria configura la cessione di cubatura come un atto traslativo di diritti reali di godimento. Pertanto, tale negozio è assimilabile alla compravendita di un diritto reale (ancorché atipico) di godimento su cosa altrui (servitù di non edificare o cessione dello jus aedificandi). La sua qualificazione come cessione di un diritto reale è avvalorata dall’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi), di fatto facendo propria l’assimilazione del negozio alla costituzione di un diritto reale.
Anche l’Agenzia delle entrate, con circolare n. 1 del 15 febbraio 2013, ha precisato che, ai fini della possibilità di usufruire della procedura agevolativa di rideterminazione del valore dei terreni, lo ius aedificandi può essere considerato distintamente e autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno.
La risoluzione 20 agosto 2009, n. 233, ha precisato che, conformemente all'interpretazione già sostenuta con la risoluzione del 17 agosto 1976, prot. 250948, anche in materia di imposte dirette il contratto di cessione di cubatura - e, nel caso di specie la cessione dei diritti di rilocalizzazione - concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari. Ciò sulla base del prevalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo il quale la cessione di cubatura è "quell'atto, a titolo oneroso attraverso il quale il proprietario del fondo, cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente all'acquirente, a beneficio del fondo di costui.”.
Il principio su esposto è stato ribadito - sia pure con riferimento all'applicazione dell'imposta di registro, con la risoluzione n. 80 del 24 ottobre 2018, nella quale è stato chiarito che l'atto di cessione di volumetria, in quanto facoltà inerente al diritto di proprietà, è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare.
Per un secondo orientamento, minoritario, si tratterebbe, invece, di un negozio ad effetti obbligatori.
Alle due impostazioni corrispondono due differenti trattamenti fiscali.
Per ricostruire l’impianto, utili indicazioni ci derivano dall’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili (norma di comportamento n. 189).
Normativa
Art. 2643, n. 2-bis, c.c.
Art. 16-bis, comma 1, lett. i), 67, 85 e 86 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir)
Art. 2 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (decreto IVA)
Articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni dalla legge 3 agosto 2013, n. 90
Prassi
Min Finanze, risoluzione del 17 agosto 1976, prot. 250948
Agenzia delle entrate, risoluzione n. 233 del 20 agosto 2009
Agenzia delle entrate, circolare n. 1 del 15 febbraio 2013
Agenzia delle entrate, risoluzione n. 80 del 24 ottobre 2018
Agenzia delle entrate, circolare n. 13 del 31 maggio 2019
Agenzia delle entrate, risposta n. 194 del 26/6/20
Giurisprudenza
Cassazione n. 10979/2007 (ex plurimis)
Dottrina
AIDC (norma di comportamento n. 189)
