Immobili abitativi dati in locazione dalle imprese – i criteri di tassazione
Gli immobili concessi in locazione dalle imprese vanno suddivisi nelle seguenti categorie:
- Immobili patrimonio (categoria catastale abitativa da A/1 ad A/11, esclusa A/10), concessi in locazione o in comodato e dunque non utilizzati direttamente dall’impresa (art. 90 del TUIR);
- Immobili strumentali per natura (categorie catastali A/10, B, C, D ed E). I fabbricati classificati in dette categorie catastali, anche se concessi in locazione o comodato, continuano a essere considerati immobili strumentali in quanto lo sono per natura; mantenendo la strumentalità, anche in assenza di un utilizzo diretto per lo svolgimento dell’attività d’impresa, questi concorrono alla determinazione del reddito d’impresa in via analitica (dunque non rientrano nella disciplina di cui all’art. 90 del TUIR che andremo ad illustrare).
Gli immobili patrimonio – a differenza degli immobili c.d. “strumentali” per destinazione o per natura, nonché degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (immobili magazzino), concorrono alla determinazione del reddito d’impresa ai sensi dell’art. 90 del TUIR in via forfetaria secondo i criteri catastali di cui all’art. 37 del TUIR.
In particolare, nel caso in cui gli immobili siano locati, costituisce reddito il maggiore importo fra:
- La rendita catastale, rivalutata del 5%;
- Il canone di locazione, da cui potrà essere decurtato l’importo delle sole spese di manutenzione ordinaria sostenute - documentate ed effettivamente rimaste a carico dell’impresa - fino a un tetto massimo del 15% del canone di locazione pattuito in contratto. Il 15% costituisce un limite massimo alla deduzione analitica di spese di manutenzione ordinaria e non un costituisce un forfait.
Peraltro, nel caso in cui tali immobili abitativi non siano locati (ossia siano “sfitti”) essi concorrono alla formazione del reddito d’impresa attraverso la sola rendita catastale.
La indeducibilità dei costi degli immobili patrimonio
Tanto premesso, per tali immobili (sia locati che sfitti) i relativi componenti negativi di reddito sono, in linea generale, non deducibili in quanto già considerati in misura forfetaria nella determinazione del reddito catastale. Infatti l’art. 90, co. 2, del TUIR dispone che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili non sono ammessi in deduzione. In particolare, sono integralmente indeducibili:
- L’eccedenza rispetto all’eventuale 15% delle spese per manutenzione ordinaria;
- Le spese di manutenzione straordinaria;
- I costi di gestione;
- Le retribuzioni del personale addetto a servizi di custodia o di portineria, degli operai addetti alla manutenzione degli edifici, del personale amministrativo che si occupa della stipula e gestione dei contratti di locazione;
- Gli interessi passivi per finanziamenti contratti per spese di funzionamento (conto corrente, conto anticipi, etc.);
- I compensi degli amministratori delegati alla gestione degli immobili patrimonio;
- Tutti i restanti componenti negativi, ammortamenti e canoni leasing compresi.
I costi che restano deducibili per gli immobili patrimonio
Sono, invece, deducibili i seguenti costi:
- Le spese generali e di amministrazione sostenute non in relazione ai predetti immobili patrimonio, ma all’attività dell’impresa nel suo complesso, in quanto spese non specificamente riferibili agli immobili in questione;
- Gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione di detti immobili patrimonio (in base all’interpretazione autentica dell’art. 90, co.2, del TUIR fornita con l’art. 1, co.35, della legge 244/2007). Tali interessi, per i soggetti Ires, sono deducibili ai sensi dell’art. 96 del TUIR (in base alla regola del ROL).
Situazione dal 2016
L’entrata in vigore dei nuovi OIC a decorrere dai bilancio 2016, non incide sulla disciplina di cui all’art. 90 sopra illustrata che resta immutata anche nei soggetti che redigono il bilancio in conformità alle innovative disposizioni del codice civile (soggetti ITA Gaap) - per i quali ai sensi dell’art. 83 del TUIR, valgono dal 2016, anche in deroga alle disposizioni del TUIR, i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dagli OIC.
Infatti, la disciplina fiscale in argomento, è espressione di un fenomeno valutativo che esula dalla derivazione rafforzata dal bilancio di cui ai nuovi OIC.
La disciplina si applica, altresì, alle imprese minori in contabilità semplificata di cui all’art. 66 del TUIR per le quali è stato chiarito che, anche dopo le modifiche alla disciplina apportate dalla legge di bilancio 2017, i componenti positivi derivanti da immobili patrimoniali continuano ad essere imputati secondo il criterio di competenza temporale e non per cassa.
Normativa
Art. 90 D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)
Prassi
Agenzia delle entrate, circolari n. 57/2001, n. 26/2016 e n.11/2017
