Niente cedolare secca al 10% senza la partecipazione delle associazioni di categoria dei proprietari o degli inquilini. Infatti, per le locazioni abitative a cedolare secca del 10% (contratti transitori massimo 18 mesi, affitti a studenti universitari, contratti cd. 3 più 2), nonché per quelli a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa, occorre rivolgersi ad una associazione di categoria dei proprietari o degli inquilini per fruire dell’agevolazione. Le predette associazioni hanno l’obbligo di controllare che il contratto di locazione sia conforme agli accordi territoriali i quali prevedono -in relazione alle caratteristiche dell’immobile- quale sia il canone massimo applicabile. Le associazioni di categoria sono chiamate a fare da garanti nei confronti del Fisco per il rispetto delle norme.
Ai sensi dell'articolo 9 del Decreto-Legge 28 marzo 2014, n.47, la cedolare secca al 10% si applica anche ai contratti di locazione relativi a immobili siti in un comune per il quale è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti alla entrata in vigore della legge di conversione del citato decreto. I comuni sono individuati dai provvedimenti dei Commissari delegati dal Consiglio dei ministri (Agenzia delle Entrate- Risposta all’interpello n. 470 del 7 novembre 2019).
È utile segnalare che lo schema di legge di bilancio 2020 conferma, nei casi previsti, la cedolare secca del 10% e la rende strutturale. Vedremo cosa ci dirà la Gazzetta Ufficiale sul punto.
Le indicazioni dell’agenzia delle entrate
Con la risoluzione n. 31 del 20/4/2018, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in relazione alle modalità di fruizione delle agevolazioni fiscali concernenti i contratti di locazione:
TRANSITORI -articolo 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 (durata non superiore a 18 mesi ma solo per comprovate particolari esigenze abitative del conduttore o del locatore). Le esigenze sono riferibili a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e alla formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali. L’agenzia delle entrate con circolare n. 8/2017, ha chiarito che “tenuto conto del tenore letterale di tale disposizione, si ritiene che l’aliquota ridotta si applichi anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998, a condizione che, come nel caso prospettato, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.” Tuttavia, nell’art. 2 del DM 16/01/17 è stato previsto che, requisito per poter stipulare i predetti contratti transitori è una presenza minima di almeno 10.000 abitanti nel comune dove si intende stipulare l’accordo. Questo fa sì che, ricorrendo questo presupposto, non sia necessario rientrare nella lista dei comuni ad alta tensione abitativa.
A STUDENTI UNIVERSITARI O FREQUENTATORI DI MASTER – articolo 5 comma 2 della citata Legge n. 431/1998 (durata compresa da 6 a 36 mesi). Nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508, nonché' nei Comuni limitrofi sempre che il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post-laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti - in un comune diverso da quello di residenza.
TRE + DUE – articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/1998 - durata del contratto di tre anni rinnovabile per altri 2, stipulato nei Comuni con carenza di soluzioni abitative (ovvero a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nei Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri capoluoghi di provincia) ,nonché quelli ad alta densità abitativa (individuati dal CIPE), ovvero colpiti da calamità naturali.
In sostanza, ogni volta che il canone di locazione è “concordato” e con l’assistenza delle associazioni di categoria, si ha la possibilità di applicare la cedolare secca del 10%.
In alternativa alla cedolare secca è prevista per i contratti di locazione abitativa riferiti a immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa un abbattimento ai fini fiscali del canone di locazione del 30% (già ridotto della percentuale ordinaria del 5%.)
Obbligo di rivolgersi alle associazioni di categoria
Con il citato DM 16/01/17 è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione:
possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
in alternativa sono tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.
Quanto sopra è indispensabile per fruire delle agevolazioni fiscali.
Quando non occorre rivolgersi alle associazioni di categoria
L’intervento delle associazioni non è necessario, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali:
per i contratti di locazione a canone concordato stipulati prima dell’entrata in vigore del citato decreto;
per i contratti a canone concordato in qualunque momento stipulati se non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto. In questo caso per individuare il canone di locazione che non può essere superato occorre rifarsi ai contenuti del DM di cui all’articolo 4, comma 3 della legge n. 431 del 1998 (vale a dire l’articolo 1 del Decreto interministeriale Infrastrutture e trasporti del 14/07/2004, il quale prevede che occorre fare riferimento all’accordo vigente nel comune omogeneamente omogeneo di minor distanza territoriale anche situato in altra regione).
È bene sottolineare che i contratti di locazione a cedolare secca del 21%, quelli soggetti ad iva, e quelli ordinari non soggetti a cedolare secca, essendo a canone libero, non necessitano di alcun intervento delle associazioni di categoria.
Comportamenti operativi
Il Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa - con nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, ha affermato che “… per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione (N.d.A., o la diretta partecipazione al contratto delle associazioni), fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
L’attestazione rilasciata dall’associazione di categoria che non ha assistito le parti in sede di stipula asseverando semplicemente i dati del contratto, non è soggetta a imposta di registro e a imposta di bollo.
L’agenzia delle entrate, pur facendo presente che non è obbligatorio allegare l’attestazione al contratto di locazione in sede di registrazione preso l’Agenzia delle entrate, consiglia che questa venga allegata, posto che in sede di registrazione “è opportuno documentare la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro. Tale disposizione stabilisce che, per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70%.”.”
È ovvio che la fattispecie ora rappresentata dall’Agenzia non riguarda i contratti a cedolare secca del 10% (vedi sopra) posto che questi non sono soggetti ad imposta di registro.
Ciò detto, al di là della esigenza in sede di registrazione di dimostrare l’applicabilità della riduzione al 70% dell’imposta di registro, che tutto sommato riguarda un numero circoscritto di contratti, vi è l’opportunità di allagare l’attestazione che diversamente potrebbe essere richiesta dall’Agenzia delle entrate in sede di controllo ai fini delle agevolazioni riferite alle imposte sui redditi.
