Avevamo pensato di dedicare il nostro articolo mensile su questo blog alla crisi di impresa ("ancora?" dirà qualcuno...) e, in particolare, al tema della rilevazione degli indicatori di crisi, ma con un repentino cambio di direzione questa volta abbiamo deciso di affrontare un altro argomento. Come a volte accade, infatti, ci sono questioni che, seppur sempre rilevanti, per un motivo o per l'altro tornano alla ribalta anche delle cronache. Perché mai dovremmo lasciarci sfuggire l'occasione e non parlarne anche su questo blog?
Fatta questa premessa, veniamo al tema dell'approfondimento odierno ossia la questione, già anticipata nel titolo, delle problematiche relative al trasferimento di immobili che sono stati ricevuti in donazione e alle paventate novità normative in materia.
Il tema, a dire il vero, non è del tutto nuovo su questo blog, - e forse i più attenti lettori se ne saranno accorti -, avendone già trattato in precedenza con riguardo alle questione delle donazioni indirette e connessi trasferimenti immobiliari. Lo spunto del precedente articolo era, in particolare, una recente sentenza della Cassazione, la n. 4523 dell'11 febbraio 2022, che in un certo qual modo modificava il precedente orientamento giurisprudenziale in materia. Ora, invece, è la prossima Manovra Finanziaria a tornare sull'argomento introducendo (forse) una fondamentale novità.
Ma andiamo con ordine.
Il problema della lesione di legittima
Come tutti sappiamo, alla morte di una persona, nel patrimonio del defunto, subentrano i suoi eredi. Ma c'è erede ed erede! Semplificando un po' la questione, potremmo infatti dire, in un certo senso, che alcuni eredi lo sono più degli altri: alcuni eredi, cioè, che potremmo chiamare di serie A, che sono i c.d. legittimari, non possono non ereditare, o, detto al contrario, devono necessariamente ereditare qualcosa. Gli altri invece, quelli di serie B, potrebbero essere esclusi dalla successione senza aver diritto ad alcunché.
Nell'attuale sistema normativo, dunque, all'apertura della successione si potrebbe verificare il caso che un legittimario riceva meno di quanto gli spetterebbe per legge (ossia venga lesa la sua quota di legittima), perché, - ed è questo il tema che ci interessa, ad esempio -, il defunto padre abbia in vita donato un immobile e il valore rimanente trasferito in successione al legittimario non basterebbe a soddisfare la sua quota.
Nel caso di lesione di legittima, se poi questo immobile venisse successivamente trasferito a terzi, l'acquirente di tale immobile potrebbe, a certe condizioni, sentirsi addirittura richiedere la restituzione del bene dagli eredi del donante.
Ma c'è di più. L'eventuale azione da parte dell'erede legittimario avrebbe anche l'effetto di travolgere e rendere inefficace un'eventuale ipoteca concessa sull'immobile a garanzia del mutuo acceso, come spesso accade, proprio per l'acquisto dell'immobile stesso.
È quest'ultimo aspetto l'elemento critico nei trasferimenti di immobili di provenienza donativa, ossia il fatto che, proprio per essere soggetti ad un'eventuale azione degli eredi, difficilmente un'istituto di credito finanzierà l'operazione, salvo la richiesta, ormai quasi di prassi, di stipulare una specifica assicurazione che copra tale rischio, garantendo così, per altra via, la commerciabilità dei beni.
Le (probabili) novità normative in materia di donazioni e successioni
I rumors che sono circolati sul contenuto della prossima Legge Finanziaria e le prime bozze della stessa, per quanto riguarda il tema che stiamo trattando, hanno evidenziato le chiare intenzioni del legislatore di intervenire su una materia per la quale da tempo e da più parti si richiedevano modifiche sostanziali.
In particolare, da quanto è dato sapere al momento, le novità che saranno introdotte mirano a rendere più facilmente vendibili gli immobili di provenienza donativa le cui vendite, per i motivi di cui sopra, ad oggi sono ancora fortemente penalizzate e non facilmente finanziabili dal sistema bancario.
Venendo nel dettaglio, con le modifiche normative che si vorrebbero introdurre i legittimari lesi potrebbero agire unicamente nei confronti di colui che ha ricevuto il bene in donazione richiedendo solo il controvalore della casa donata (o di altro bene), ma non avrebbero invece alcuna azione verso il terzo acquirente, il quale vedrebbe quindi salvo il proprio acquisto e, soprattutto, dal punto di vista degli istituti di credito, l'ipoteca concessa a garanzia del mutuo.
Si tratta, come abbiamo detto, di novità legislative che sono ancora allo studio e, dunque, sarà poi da verificare ed esaminare, se verranno effettivamente introdotte, la loro versione definita. Terremo sott'occhio l'argomento!
