Ancora fruibile per l’intero 2017 la deduzione sull’acquisto o costruzione di una nuova abitazione, se viene tempestivamente locata per un periodo continuativo, minimo di otto anni: questa, in sintesi, l’agevolazione introdotta dall’art. 21, decreto legge n. 133/2014, ancora vigente per gli immobili acquistati o fatti costruire nel quadriennio 2014-2017, in presenza di determinati requisiti, relativi sia all’immobile che alla destinazione del medesimo.
La deduzione trova indicazione nel rigo RP32 del modello Redditi 2017.
A chi spetta la deduzione
I soggetti cui spetta l’agevolazione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, titolari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà acquisita.
Per quali immobili compete dal deduzione
L’agevolazione spetta per le spese sostenute nel periodo 1° gennaio 2014 - 31 dicembre 2017 per l’acquisto o la costruzione di abitazioni aventi determinate caratteristiche, con controparte un soggetto imprenditore.
In particolare:
- Acquisto - deve riguardare unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data del 12/11/2014 (si veda l’art. 1 D.M. 8/9/2015) per le quali deve essere stato rilasciato il certificato di agibilità o deve essersi formato il silenzio-assenso, di cui all’art. 25 DPR 380/2001, tra il 1° gennaio 2014 ed il 31/12/2017. L’acquisto può riguardare anche abitazioni oggetto di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, di cui all’art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR 380/2001.
- Costruzione - deve riguardare unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, a condizione che i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12/11/2014 e i lavori di costruzione siano ultimati entro il 31/12/2017 (art. 3 D.M. 8/9/2015).
- Classificazione - le abitazioni non devono essere “di lusso”,
- Ubicazione - non devono essere ubicate nelle zone omogenee classificate E ex D.M. n. 1444/68 (zone territoriali destinate ad usi agricoli),
- Classe energetica - devono conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B. Inoltre, deve essere accertata l’esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate al Comune.
Obbligo di locazione e di canone prefissato
L’abitazione, acquistata o costruita od oggetto di ristrutturazione, deve essere destinata entro 6 mesi alla locazione per almeno otto anni, con carattere di continuità.
Tra il locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado (genitori o figli).
Il contratto di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione-tipo ex art. 18 D.P.R. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata; ovvero al minore importo tra quello previsto:
- dai contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ex art. 2, comma 3, legge n. 431/98;
- dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato ex art. 3, comma 114, legge n. 350/2003
La misura dell’agevolazione
La deduzione dal reddito, ripartita in 8 quote annuali di pari importo, e riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione, è pari al 20%:
- del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto notarile di compravendita (art. 2 D.M. 8/9/2015),
- dell’ammontare complessivo delle spese sostenute per la costruzione dell’abitazione, mediante fattura dell’impresa che esegue i lavori (art. 3 D.M. 8/9/2015)
nel limite massimo complessivo di euro 300.000, comprensivo di IVA.
Cosa significa “limite massimo complessivo di euro 300.000”
Il limite di 300.000 euro costituisce l’importo massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per immobile e per contribuente, in tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione.
Quindi:
- per ogni immobile, la deduzione spetta in relazione alla quota di proprietà. Il limite massimo di 300.000 euro va quindi rapportato alla quota di comproprietà:
- per le spese sostenute, anche relative a diversi immobili, il contribuente potrà al massimo complessivamente commisurare la deduzione sull’importo di 300.000 euro.
A titolo esemplificativo:
- Tizio, Caio e Sempronio acquistano in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è 900.000 euro. Ciascun comproprietario calcola la deduzione su 100.000 euro, pari a 1/3 del limite massimo di spesa deducibile di 300.000 euro, spettante per l’immobile stesso.
- Se, nel medesimo anno 2016 uno dei comproprietari (Tizio) acquista una seconda abitazione del costo di 150.000 euro, ha diritto alla deduzione del 20% su un importo di spesa di 250.000 euro (100.000 e 150.000 euro).
- Se nel 2017 Tizio acquista una terza abitazione al prezzo di 200.000 euro, avrà diritto alla deduzione del 20% sulla quota residua di spesa di 50.000 euro (300.000 – 250.000 euro).
Ulteriore deduzione su interessi passivi
E’ altresì riconosciuta una ulteriore deduzione, nella misura del 20% sugli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da locare. La deduzione è comunque correlata allo stesso limite di spesa di 300.000 euro; spetta per gli interessi passivi pagati annualmente sul mutuo, limitatamente alla quota di essi riferita ad un mutuo di valore non superiore al minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile e il limite di 300.000 euro.
Così, nel caso di mutuo stipulato per un importo superiore al prezzo di acquisto dell’unità abitativa o comunque superiore a 300.000 euro, la quota di interessi deducibili è data dalla seguente formula:
Interessi pagati x (minore tra prezzo di acquisto e 300.000 euro)
Importo del mutuo alla stipula
La quota deducibile degli interessi passivi deve essere suddivisa tra gli intestatari del mutuo, ciascuno per la propria quota- parte. Inoltre, la deduzione degli interessi può essere fruita per l’intera durata del mutuo, anche oltre il periodo temporale di otto anni previsto per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione.
Cumulo con altre agevolazioni
La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese, come stabilito dall’articolo 21, comma 5, D.L. 133/2014.
Norma:
- 21 D.L. n. 133 del 12 settembre 2014, convertito in legge n. 164/2014;
- M. 8 settembre 2015
Prassi:
- circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 (par. 1.9 -1.13);
- circolare 7/E del 4 aprile 2017.
