Un fabbricato può essere detenuto da una persona fisica privata, tra le varie ipotesi, in quanto si è:
- Pieni proprietari
- Nudi proprietari
- Usufruttuari
In tutti e tre i casi si tratta di diritti reali, al contrario dell’affitto e del comodato.
La cessione di detti diritti a terzi, comporta, ricorrendone i presupposti, la tassazione della plusvalenza realizzata in base al principio di cassa. Se l’incasso del corrispettivo avviene in più anni ogni anno la plusvalenza è tassata in proporzione al corrispettivo incassato nell’anno rispetto al corrispettivo complessivo stabilito nel contratto.
Il pieno proprietario può anche cedere il diritto parziale (nuda proprietà o usufrutto) mantenendo il possesso del diritto residuo.
Quando la vendita dell’immobile non è tassata
La vendita di tali diritti non comporta alcuna tassazione in tutti i seguenti casi:
- Il fabbricato (o il diritto reale parziale) è venduto oltre 5 anni dall’acquisto
- Il fabbricato (o il diritto reale parziale) è pervenuto per successione ereditaria
- Il fabbricato (o il diritto reale parziale) è venduto entro i 5 anni ma è stato utilizzato per la maggior parte del periodo di possesso come abitazione del proprietario o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3° e affini entro il 2°). Es. venduto dopo 4 anni ma utilizzato come abitazione per 2 anni e un giorno).
L’Usufrutto acquisito a titolo originario
L’ipotesi classica è quella del figlio a cui viene intestata la nuda proprietà, mentre l’usufrutto resta al genitore. Alla morte del genitore il figlio diviene pieno proprietario. Infatti, il nudo proprietario dell’immobile non acquista un nuovo diritto, ma vede riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio, senza bisogno di alcun atto giuridico di riappropriazione, ovvero di retrocessione (Ris. Agenzia delle Entrate 30.5.2008 n. 218).
Ebbene, laddove il figlio vende la piena proprietà dell’immobile, successivamente al consolidamento dell’usufrutto, si verifica quanto segue:
- Se la nuda proprietà è detenuta da almeno 5 anni, anche se l’usufrutto si è consolidato il giorno precedente la vendita dell’immobile la plusvalenza non è tassata, perché l’anzianità dell’usufrutto retroagisce alla data della nuda proprietà che soddisfa il quinquennio.
- Se la nuda proprietà è detenuta da meno di 5 anni, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile è tassata, perché né la nuda proprietà né, tantomeno l’usufrutto, hanno l’anzianità necessaria per detassare la plusvalenza.
Tuttavia vi è la seguente eccezione alla tassazione della plusvalenza in caso di vendita infra quinquennale: se l’immobile (abitativo in base alla categoria catastale) detenuto dal figlio in nuda proprietà, costituiva l’abitazione del medesimo o di un suo familiare (coniuge, parente 3° o affine 2°) per la maggior parte del periodo di possesso (il dies a quo è la data di acquisto della nuda proprietà), la plusvalenza non è tassata.
L’Usufrutto acquisito a titolo oneroso
Si può verificare che una persona acquisti prima la nuda proprietà e successivamente acquisti a titolo oneroso l’usufrutto, consolidando in questo modo la piena proprietà dell’immobile.
L’aspetto fondamentale che diversifica la fattispecie rispetto all’ipotesi precedente è che in caso di vendita della piena proprietà, l’usufrutto ai fini del calcolo dei 5 anni non retroagisce alla data di acquisto della nuda proprietà.
Dunque, se si vende la piena proprietà può accadere quanto segue:
- Si vende la piena proprietà quando sono trascorsi oltre 5 anni sia dall’acquisto della nuda proprietà sia dall’acquisto dell’usufrutto: la plusvalenza non è tassata.
- Si vende la piena proprietà quando non sono trascorsi oltre 5 anni sia dall’acquisto della nuda proprietà sia dall’acquisto dell’usufrutto: la plusvalenza è tassata ed è determinata come differenza tra il corrispettivo della cessione dell’immobile al netto del costo d’acquisto della nuda proprietà e dell’usufrutto.
- Si vende la piena proprietà quando sono trascorsi oltre 5 anni dall’acquisto della nuda proprietà, ma non sono ancora trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’usufrutto: è tassata in questo caso solo la plusvalenza riferita alla vendita dell’usufrutto. In definitiva, almeno fiscalmente, non si verifica una vendita unitaria del bene, bensì una cessione separata di entrambi i diritti.
Quest’ultimo caso è il più complesso poiché se il costo d’acquisto dell’usufrutto è conosciuto (basta prendere il relativo atto notarile), occorre individuare la quota parte del corrispettivo complessivo da contrapporre al costo per determinare la plusvalenza da tassare.
L’agenzia delle entrate (Risoluzione n. 188/2009) al riguardo ha chiarito che la ripartizione del corrispettivo tra cessione della nuda proprietà e cessione dell’usufrutto deve avvenire utilizzato i coefficienti di usufrutto a vita dell’usufruttuario di cui al prospetto allegato al TUR n. 131/1986: nella specifica fattispecie occorre basarsi sull’età del venditore alla data della vendita.
Ma anche in questo caso si applica, ricorrendone i presupposti, l’eccezione alla regola: se l’abitazione è stata utilizzata per la maggior parte del periodo (inferiore ai 5 anni) come abitazione del cedente o dei suoi familiari la plusvalenza non è tassata.
Dunque, ad esempio:
- Immobile venduto il 30 novembre 2017
- Nuda proprietà acquistata nel 2.000 (presente il requisito dell’anzianità quinquennale)
- Usufrutto acquistato il 1° gennaio 2014 (assente il requisito dell’anzianità quinquennale)
- Immobile utilizzato come abitazione propria dal 1° gennaio 2015
- Plusvalenza non tassata perché pur essendo il periodo di possesso (1.1.14/30.11.17): 3 anni e 11 mesi, inferiore a 5 anni, il venditore ha abitato l’immobile per 2 anni e 11 mesi.
Tuir – articolo 67 e 68
Agenzia entrate: Risoluzione n. 218/2008, n. 188/2009, n. 77/1993; Circolare n. 81/2002 (§ 2.1).
