La Circolare dell’agenzia delle entrate n. 1 del 19/1//2007 ha affrontato la problematica riferita ad una impresa che ha acquistato un immobile strumentale con il dichiarato intento di demolirlo e ricostruirlo.
Si tratta di una problematica che presenta rilevante attualità in considerazione della normativa riferita alla detrazione sismabonus. laddove l’impresa ottiene dal Comune l’autorizzazione ad abbattere e ricostruire il fabbricato con criteri antisismici. In base alle norme Regionali talvolta l’impresa di costruzione ha anche la possibilità di ampliare la volumetria (cd "piano casa" adottato da molte regioni).
La problematica si innesta nei commi 7 ed 8 dell’articolo 36 del d.l. n. 223 del 2006, che recano disposizioni volte a rendere fiscalmente indeducibile l’ammortamento delle aree occupate da costruzione, introducendo altresì il comma 7-bis all’interno del medesimo articolo 36.
Ciò premesso, l’agenzia distingue l’ipotesi dell’immobile che al momento dell’abbattimento era abitabile da quello che invece non lo era.
Immobile abbattuto che era abitabile
Se l’immobile è stato acquistato con lo scopo di demolirlo e riscostruirlo, il prezzo d’acquisto dovrà essere ripartito tra valore del terreno e valore del fabbricato (20% o 30% a seconda dei casi) e la parte concernente il fabbricato spesata a conto economico. Anche se il fabbricato era già di proprietà della società che lo utilizzava, il residuo costo dell’immobile (solo del fabbricato senza considerate il costo terreno) per la parte non ancora ammortizzata, deve essere spesato a conto economico e dedotta. Ciò in conformità a quanto previsto dall’articolo 102, comma 4 del Tuir (In caso di eliminazione di beni non ancora completamente ammortizzati dal complesso produttivo, il costo residuo è ammesso in deduzione).
Il costo del terreno (interamente non dedotto) in entrambi i casi resterà capitalizzato a stato patrimoniale in attivo tra le immobilizzazioni materiali. Va da sé che il costo dell’abbattimento dell’immobile va capitalizzato su terreno così come le opere di bonifica e sistemazione del medesimo.
Per quanto riguarda i costi di ricostruzione del fabbricato imputati anch’essi in attivo di stato patrimoniale alla voce “Fabbricati strumentali”, questi sono ammortizzabili con l’aliquota propria del bene (non è la regola ma nella maggior parte dei casi l'aliquota è del 3%).
Immobile abbattuto che non era abitabile
Diverso è il trattamento nel caso in cui l’immobile al momento dell’abbattimento non era abitabile. Ed infatti, secondo l’Agenzia delle entrate nel caso in cui il fabbricato preesistente è solo un rudere acquistato unitamente al terreno, a tale fattispecie non è applicabile la disciplina del citato comma 7 del citato articolo 36 del d.l. n. 223 del 2006, e il costo d’acquisto deve essere interamente imputato al terreno e non al rudere. Infatti, si osserva al riguardo che un rudere, non potendo costituire un bene strumentale in quanto non funzionante, non è ammortizzabile.
Confermato il principio in base al quale il costo dell’abbattimento dell’immobile va capitalizzato su terreno così come le opere di bonifica e sistemazione del medesimo.
Resta ad ogni modo inteso che la disposizione del comma 7 in commento, per la parte di esso che concerne l’ipotesi in cui l’area, autonomamente acquisita, sia stata esposta separatamente in bilancio, non trova applicazione nel diverso caso in cui in sede di acquisto del fabbricato, nell’unico atto o in atti autonomi, siano indicati corrispettivi distinti per l’area e per il fabbricato sovrastante.
In tal ultimo caso, infatti, il valore dell’area su cui insiste il fabbricato è pari al maggiore tra il valore dell’area indicato nell’atto e quello che si ottiene applicando i coefficienti del 20% o 30% al costo complessivo dell’immobile, comprensivo del valore dell’area.
