Una delle novità più rilevanti della superdetrazione intervenuta con la legge di Bilancio 2021 (oltre, ovviamente, all’ampliamento del periodo di validità dell’agevolazione), è la possibilità di fruizione da parte del committente-persona fisica che effettua gli interventi su parti comuni poste in un edificio composto da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate di cui è unico proprietario. Analoga apertura se dette unità sono possedute da più comproprietari persone fisiche.
Viene in tal modo superato, seppure parzialmente, il precedente orientamento fornito con la circolare n. 24/E/2020, che rimane pertanto applicabile agli edifici con più di 5 unità (non funzionalmente indipendenti e/o prive di accesso autonomo).
Si analizzano, di seguito, le diverse fattispecie che possono presentarsi e per le quali, grazie al nuovo impianto normativo diventato più favorevole, è possibile fruire del superbonus anche per l’unico proprietario (o comproprietari), in presenza di determinate condizioni.
Il nuovo ambito soggettivo: la norma
L’articolo 119, comma 9, D.L. 34/2020, come riformulato dalla legge n. 178 del 30 dicembre 2020 nella lettera a), include tra i beneficiari della detrazione del 110% le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, arte o professione, per tutti gli interventi previsti (trainanti e trainati), eseguiti su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, di cui sono unici proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche).
Il caso tipico è quello di una piccola palazzina, composta da 4 unità distintamente accatastate (es.: A/3), possedute da un unico soggetto-persona fisica; come pure l’ipotesi in cui la medesima palazzina è posseduta in comproprietà da più soggetti (ad esempio, da più fratelli, a seguito di un’eredità).
Si ritiene che dal numero (da 2 a 4) debbano essere escluse le pertinenze: ciò in considerazione della ratio della disposizione (che ha voluto includere nel beneficio le realtà non condominiali con un numero limitato di abitazioni); ma anche la circolare n. 24/E (par. 2), che nel definire l’ambito oggettivo dell’agevolazione menziona le “pertinenze” distintamente dalle “unità immobiliari”.
La limitazione ad un numero di interventi (trainati e trainanti) di efficientamento energetico effettuati al massimo su due unità immobiliari (di cui al comma 10 del medesimo articolo 119) si estende anche alla fattispecie dell’unico proprietario di cui alla lettera a) sopraindicata (fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni).
Esempio:
Una persona fisica possiede un intero edificio, composto da 4 unità di categoria catastale A/3, con un ingresso comune. Detto unico proprietario può fruire del 110% (in presenza dei requisiti richiesti dalla norma) per gli interventi di isolamento termico sulle parti comuni (il cosiddetto “cappotto”, intervento trainante di cui alla lett. a).
Congiuntamente a tale intervento potrà effettuare la sostituzione della caldaia e degli infissi (intervento “trainato” di cui all’articolo 14 D.L. 63/2013), fruendo della detrazione del 110%, al massimo all’interno di due unità immobiliari. Il medesimo intervento sulle residue due unità continuerà a beneficiare della detrazione del 50%.
Circolare n. 24/E/2020: il nuovo ambito applicativo. Interpretazione restrittiva
Nella circolare n. 24/E/2020 era stato precisato che non costituiscono “Condomìni” le parti comuni di due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti. Tale interpretazione aveva suscitato non poche perplessità, risultando del tutto nuova rispetto alla consolidata prassi in materia di detrazioni edilizie (si veda circolare n. 19/E/2020, pagine 248-249): la giustificazione di tale restrizione, ha spiegato l’Agenzia, va ricercata nella locuzione utilizzata dal legislatore per la detrazione del 110% riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici.
Alla luce della nuova formulazione normativa introdotta dalla legge di Bilancio 2021, che riconosce la superdetrazione all’unico proprietario-persona fisica (o a più comproprietari-persone fisiche) dell’edificio composto da 2 a 4 unità distintamente accatastate, si ritiene che l’interpretazione più restrittiva fornita dalla circolare continui a rimanere valida per gli edifici in cui le unità sono in numero superiore a 4.
Esempio:
Se la palazzina è composta da 5 unità distintamente accatastate (es.: A/3), l’unico proprietario-persona fisica non potrà beneficiare del superbonus per l’intervento di isolamento termico eseguito sulle parti comuni, né conseguentemente per l’intervento (trainato) di sostituzione della caldaia e degli infissi. Potrà, ovviamente, fruire delle detrazioni nelle misure “ordinarie” sia per le parti comuni, che per le opere all’interno delle unità.
Unico proprietario di edificio - unità funzionalmente indipendenti e accesso autonomo.
Se la palazzina, ancorchè posseduta dall’unico proprietario-persona fisica (o da più comproprietari-persone fisiche), è costituita da unità immobiliari distintamente accatastate, che siano anche funzionalmente indipendenti e dotate di un accesso autonomo dall’esterno, spetta il superbonus per tutti gli interventi previsti dall’articolo 119.
Non si ritiene in tal caso applicabile nessun limite numerico sopraindicato, trattandosi di edifici plurifamiliari con i requisiti richiamati dalla norma, e che devono sussistere contemporaneamente:
- indipendenza funzionale: la legge di bilancio 2021 ha definitivamente chiarito che è tale l’unità dotata di almeno tre dei seguenti impianti: idrico, gas, energia elettrica, climatizzazione invernale. Non rileva in alcun modo l’impianto fognario, che può anche essere comune a tutte le unità.
- dell’accesso autonomo dall’esterno: è l’accesso indipendente, non comune alle altre unità, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
Norma:
- Articolo 119 decreto-legge n. 34 del 19 maggio 2020, convertito in legge 77/2020
Prassi
Circolare n. 24/E/2020
Circolare n. 30/E/2020
Risposta ad interpello n. 10/E del 5 gennaio 2021
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