La delega fiscale promette giustizia, consentendo di dedurre le quote di ammortamento relativo al costo d’acquisto dell’immobile strumentale da parte del professionista. Se la delega verrà attuata, per questi soggetti ha senso di parlare di rent to buy, ossia di contratto misto che consente di prevedere contrattualmente un canone periodico suddiviso tra quota locazione deducibile secondo i canoni ordinari e quota in conto prezzo futuro acquisto dell’immobile.
La attuale situazione degli immobili professionali in proprietà
Come noto, allo stato attuale dell’articolo 54 del Tuir e norma collegate si ha il seguente trattamento fiscale delle quote di ammortamento sulla base della data di acquisto o costruzione dello studio professionale:
- Dal 01/01/2010 ad oggi: non deducibile;
- Dal 01/01/07 al 31/12/2009: deducibile nel limite del 3% annuo (D.M 31/12/1988)
- Dal 15/06/1990 al 31/12/2006: non deducibile
- Dal 1/1/1986 al 14/06/1990: deducibili nel limite del 3% annuo (DM 31/12/1988)
- Fino al 01/01/1985: non deducibili le quote di ammortamento maturate fino al 01/01/1985.
Il rent to buy
Il rent to buy, ai sensi dell’art. 23, D.L. 133/14, conv. in L. 164/14, prevede:
- l’immediata concessione in godimento dell’immobile al futuro acquirente;
- il pagamento da parte del futuro acquirente di un canone che in parte viene imputato alla futura vendita (ossia in conto prezzo); lo stabiliscono le parti;
- un termine entro il quale il conduttore può procedere all’acquisto della proprietà dell’immobile pagando un prezzo prefissato che tiene conto della quota-prezzo versata durante la locazione;
Inoltre:
- se il conduttore non intende procedere all’acquisto, una parte della quota-prezzo anticipata nel corso del contratto con il pagamento dei canoni è ritenuta in via definitiva dal proprietario;
- in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del proprietario (il quale magari si rifiuta di vendere), questi dovrà restituire al conduttore tutta la quota parte dell’importo versato in conto vendita sino a quel momento;
- in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore (normalmente per morosità sui canoni), il proprietario potrà trattenere i canoni sino a quel momento versati a titolo di indennità, salva diversa previsione contrattuale.
Il contratto per persona da nominare e la cessione del contratto
La formula contrattuale consente al professionista di prevedere sin dall’origine la facoltà di sostituire a sé un’altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto al momento della opzione d’acquisto. Ciò potrebbe risolvere i problemi di incapacità da parte del professionista di pagare il prezzo finale stabilito per l’acquisto dell’immobile. Abbandonare il contratto senza procedere all’acquisto comporta, infatti, la perdita (di tutti o di parte) della quota dei canoni imputati in conto prezzo (la parte non restituibile al professionista lo stabilisce il contratto).
Il contratto di rent to buy, inoltre, può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e, comunque, prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, sempre ché ciò non sia stato espressamente escluso nel contratto. In altre parole, la cessione del contratto può avvenire solo durante la fase della “locazione”.
Quanto il professionista è inadempiente
Il principale obbligo dell’utilizzatore è senz’altro l’obbligo del pagamento del canone alle scadenze prestabilite (inteso sia come quota locazione, sia come quota in conto prezzo). Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo”. Le parti, tuttavia, possono stabilire un numero di canoni maggiore.
Quando è il proprietario che è inadempiente
Il principale obbligo del concedente è quello di consegna dell’immobile al conduttore alla stipula del contratto e di procedere alla vendita del bene se il conduttore vuole procedere all’acquisto.
In caso di inadempimento del concedente, il conduttore potrà scegliere se chiedere l’adempimento in forma specifica oppure la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.). In quest’ultimo caso, la norma stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. Questa previsione non è derogabile se non in peggio (per il concedente) ad esempio, prevedendo anche una penale a carico del concedente (ex art. 1382 c.c.).
