Con la risposta ad interpello n. 117 del 10 agosto 2004, l’Agenzia delle entrate ha fornito alcune risposte in relazione alle locazioni di abitazioni a “mero uso turistico”, laddove capita sovente che il proprietario dell’immobile si affidi ad agenzie per il reperimento di utenti che intendono alloggiare presso il suo immobile. In questi casi, tra l’agenzia e il proprietario dell’immobile si instaura un contratto di mandato senza rappresentanza (di cui agli artt. 1705 e ss. del Codice civile): l’agenzia riscuote il canone di locazione per conto del proprietario in un proprio conto corrente (deposito irregolare infruttifero), trattiene una provvigione che di fatto a è a carico dell’inquilino, per poi bonificarlo al proprietario il residuo importo.
L’agenzia non incorrere in alcuna responsabilità in caso di mancata locazione del bene immobile oggetto del mandato.
La Federazione istante fa presente che il proprietario del bene immobile potrebbe rivestire, alternativamente:
- la qualità di “privato”;
- la qualità di impresa costruttrice dell’immobile;
- la qualità di altra impresa (la quale possiede tale bene a puro scopo di investimento).
Il trattamento IVA delle somme pagate dai terzi conduttori alle agenzie
L’agenzia ha chiarito che le agenzie di intermediazione devono assoggettare ad IVA le somme complessivamente percepite dai terzi, con l’aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A allegata al DPR 633/1972), quando l’attività da esse svolta sia qualificabile - secondo le norme regionali, ove esistenti – come relativa ad una “struttura (definita) ricettiva”, in quanto riconducibile alle attività degli alberghi, motels, “esercizi di affittacamere, case e appartamenti per vacanze”, residenze turistico-alberghiere e simili.
Di contro, tornerà applicabile il trattamento IVA di esenzione (ex art. 10, n. 8, del D.P.R. n. 633 del 1972), riservato alle locazioni di immobili di civile abitazione effettuate da soggetti diversi da quelli che li hanno costruiti, se dal combinato disposto delle norme regionali di settore e della normativa ordinaria (tra cui quella generale di cui al D.P.C.M. 13 settembre 2002, il cui articolo unico ha preso atto che nel settore turistico-alberghiero sono devolute alle Regioni le “funzioni amministrative (…) non riservate allo Stato”), emerga che le prestazioni di alloggio sono prive del carattere “alberghiero” (o analogo) in precedenza descritto.
In definitiva occorre rifarsi alla normativa regionale.
Il trattamento IVA delle somme riversate dalle agenzie ai proprietari degli immobili
L’articolo 3, terzo comma, ultimo periodo, del D.P.R. n. 633 del 1972, produce l’effetto di equiparare, ai fini IVA, i servizi resi (o ricevuti) dal mandatario a quelli da lui resi al mandante, omologando, pertanto, il trattamento fiscale delle due operazioni.
Ordunque:
- se la prestazione dell’agenzia di intermediazione, resa nei confronti dei terzi, sconta (per quanto sopra emerso) l’IVA del 10%, scontano il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari di immobili, che risultino soggetti passivi d’imposta;
- se la prestazione dell’agenzia di intermediazione è esente da IVA, tale beneficio potrà essere fruito solo dal mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile; diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima sconta comunque l’aliquota IVA del 10%, in forza della previsione espressa del citato n. 127- ter), Parte III, della Tabella A, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972.
Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da IVA, quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo d’imposta.
Il trattamento IVA delle provvigioni spettanti alle agenzie
Come previsto dall’art. 13, secondo comma, lettera b), ultimo periodo, del D.P.R. n. 633 del 1972, posto che l’agenzia mandataria riversa al mandante, proprietario dell’immobile, il canone di locazione corrisposto dal terzo conduttore, trattenendo una quota a titolo di provvigione; quest’ultima ha già scontato l’IVA, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agenzia al terzo conduttore.
Il trattamento, ai fini delle imposte dirette, delle somme pagate dai terzi conduttori alle agenzie
Coerentemente con quanto affermato nella risoluzione 2 dicembre 2002, n. 377, costituiscono componenti positive di reddito delle agenzie di intermediazione le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori, rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.
