Troppo comodo prevedere nel contratto di rent to by che il canone periodico è suddiviso tra una esigua quota riferita alla locazione (che concorre a formare il reddito dell’esercizio per il percettore) e una più consistente parte concernente l’acconto sul prezzo d’acquisto (che non forma reddito).
Se, fatti i debiti conteggi, i ricavi dichiarati dalla società proprietaria dell’immobile oggetto di contratto di rent to by, risultano inferiori al minimo previsto dalla normativa sulle società non operative, la società paga pegno.
Ed infatti, dal momento che la parte del canone periodico imputata all’affitto è considerevolmente inferiore al canone di locazione di mercato (N.d.a; con conseguente esigua tassazione) la società non ha ottenuto la disapplicazione della disciplina delle società di comodo.
La risposta n. 97/2024 dell’agenzia delle Entrate riguarda una società “non operativa”, che non riuscendo ad affittare alcuni negozi ubicati in un centro commerciale, ha perfezionato un contratto di rent to buy il quale, come noto, prevede la vendita a termine dell’immobile, mentre nel frattempo la società promissoria cedente incassa delle somme superiori rispetto a quelle che otterrebbe dall’ordinario canone di locazione poiché contiene anche una parte in conto prezzo futura vendita.
L’Agenzia delle entrate, respinge l’interpello in cui si chiede la disapplicazione degli effetti della normativa sulle società di comodo poiché la parte di corrispettivo riferita al godimento sarebbe “esigua” e comunque inferiore al canone di mercato.
I contratti di affitto con riscatto possono avere una durata massima di 10 anni. Per quanto non vi sia una regola in termini legali, normalmente fatto 100 il canone mensile lo stesso viene suddiviso in due parti: l’80% circa imputato alla locazione e il 20% imputato al prezzo di futura vendita. Di tratta si ripete di una ipotesi (molto chiaramente dipende dalla durata del contratto e dalla possibilità di prevede una primo canone o un ultimo canone più consistente).
