A norma dell’articolo 19-bis1, comma 1, lett. i), D.P.R. 633/1972, è indetraibile l’Iva relativa:
- all’acquisto di fabbricati (o di porzioni degli stessi) a destinazione abitativa;
- alla locazione, alla manutenzione, al recupero o alla gestione di tali beni.
La ratio di questa indetraibilità oggettiva va ravvisata, in linea generale, nell'esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta quando l'acquisto riguarda beni (es. fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell'attività d'impresa sia per finalità estranee a essa (risposta interpello n. 392/2023).
Con la recente risposta ad interpello n. 60/2024, è stata esaminato il trattamento dell’Iva assolta da un comune sull'acquisto di alloggi sociali, classificati catastalmente come abitativi, destinati ad essere locati successivamente al loro acquisto.
Secondo il Comune istante, l’Iva sostenuta per l’acquisto degli immobili abitativi poteva essere detratta, in base dei principi affermati dalla stessa Agenzia delle entrate (risoluzione n. 18/E/2012), secondo cui è detraibile l’imposta assolta su immobili a destinazione abitativa se esso sono utilizzati nell’ambito di un’attività imponibile ai fini Iva, come ad esempio nell’ambito di un’attività ricettiva.
Nel caso oggetto di interpello, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto indetraibile, ai sensi dell’articolo 19-bis1, comma 1, lett. i), D.P.R. 633/1972, l’Iva assolta sull’acquisto di alloggi sociali destinati alla locazione da parte di un Comune – che agisce come soggetto passivo Iva (risoluzione n. 169/E/2009)– nell’ipotesi in cui la locazione è effettuata in regime di imponibilità su opzione del locatore, come previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, in deroga all’ordinario regime di esenzione. Ritenendo altresì applicabile, l’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-duodevicies) della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.
Stando all’Amministrazione finanziaria, resta ferma l’indetraibilità dell’imposta “a monte”, trattandosi di fabbricati a destinazione abitativa, e non essendo gli immobili destinati ad un’attività ricettiva.
Nella suddetta risposta è ignorato il filone giurisprudenziale esaminato in precedenza che ha ammesso il diritto alla detrazione, ogni qualvolta sussiste "correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa” (Cassazione n. 35256/2022).
Si spera in un intervento del legislatore che, con l’articolo 7, comma 1, lett. d), n. 2, L. 111/2023 (Legge delega di riforma fiscale) si è proposto di “rivedere” la disciplina della detrazione Iva per “armonizzare i criteri di detraibilità dell’imposta relativa ai fabbricati a quelli previsti dalla normativa dell’Unione europea”.
