Recentemente, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sull’agevolazione in favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui, introdotta dal “Sostegni bis” per gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Il beneficio, in breve, consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e ipo-catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto. Al ricorrere dei medesimi presupposti, è anche prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
E’ importante sottolineare che eventuali comportamenti difformi tenuti dai contribuenti anteriormente al 14 ottobre 2021 (data di divulgazione della circolare), rispetto alle precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate, potrebbero non essere sanzionate stante le obiettive condizioni di incertezza.
I beneficiari
L’agevolazione è riconosciuta ai soggetti per i quali, in aggiunta ai requisiti “prima casa” previsti dalla nota II-bis, art. 1, Tariffa, allegata al TUR, risultano verificate anche le seguenti condizioni:
- non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato. Ad esempio:
- nessuna agevolazione per Tizio, che stipula l’atto di acquisto dell’abitazione nel novembre 2021 e che compirà 36 anni di età nel dicembre 2021;
- spetta, invece, l’agevolazione a Caio, che compirà 36 anni di età nel gennaio 2022;
- hanno un valore ISEE (ordinario o corrente) non superiore a 40.000 euro annui, da riscontrarsi alla data di stipula del contratto. Il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito (nell’atto deve essere indicato anche il protocollo dell’attestazione ISEE o il numero di protocollo della DSU). Pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. Non è ammesso, quindi, un ISEE che abbia una validità “retroattiva” (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel marzo del 2022 a fronte di un atto stipulato nel gennaio 2022).
Nel caso di co-acquisto dell’abitazione, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. Nei confronti del co-acquirente privo delle condizioni di esonero, si applica l’imposta di registro (non inferiore alla misura minima pari a 1.000 euro), e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Per quali immobili
E’ ammesso al beneficio l’acquisto di abitazioni (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11), con esclusione di quelle “di lusso” (aventi categoria catastale A/1, A/8 e A/9). Sono ricomprese anche le pertinenze (C/2, C/6 e C/7, una per categoria), sia contestualmente che con atto separato (ma stipulato entro i limiti temporali di validità dell’agevolazione).
Per quali atti
L’agevolazione si applica a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle anzidette case di abitazione.
Sono esclusi i contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso: per tali atti, pertanto, la tassazione sarà quella ordinaria quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra.
Le agevolazioni in argomento trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale.
Le agevolazioni fruibili: registro, ipo-catastali
In presenza dei predetti requisiti, è riconosciuta:
- l’esenzione dall’ imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.
- Nel caso di acquisti soggetti ad IVA (e non esenti, ai sensi dell’articolo 10, n. 8-bis, DPR 633/72), spetta un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%. Rimane comunque riconosciuta, anche in tal caso, l’esenzione dalle imposte di registro e ipo-catastali. Il predetto credito d’imposta può essere:
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- utilizzato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto: il credito di imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi presentata successivamente all’acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso.
- utilizzato in compensazione. In ogni caso non genera rimborsi.
Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale
Nel caso di acquisti “prima casa under 36”, continua a operare la disciplina ordinaria prevista dall’articolo 10, comma 3, del Dlgs n. 23/2011, che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur.
Resta ferma, tuttavia, l’applicabilità delle imposte sopra specificate per gli atti di acquisto soggetti a Iva.
Finanziamenti
Sono agevolati i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono i predetti requisiti. Spetta l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.
Nessuna cumulabilità con il credito d’imposta per il “riacquisto” prima casa
Nel caso di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’agevolazione “under 36”, non spetta alcun credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (ex articolo 7 legge n. 448/1998), in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso - ove ne ricorre tale presupposto - è pari a zero.
Il suddetto credito di imposta per il riacquisto “prima casa” non compete all’acquirente nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad IVA (articolo 64, c. 7, del DL. n. 73 del 2021), sebbene in tal caso il nuovo acquisto sia formalmente soggetto a detta imposta. La compravendita “under 36” soggetta a Iva, infatti, già prevede un ristoro pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito.
Sanzioni
Se dovesse essere riscontrata la sola insussistenza dei requisiti specificamente previsti in relazione all’agevolazione “prima casa under 36”, al ricorrere dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’imposta di registro è recuperata nella misura del 2%, da intendersi, in tale ipotesi, come misura ordinaria.
Nell’ipotesi di cui sopra o di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, l’Agenzia ritiene che, ai soli fini della determinazione della base imponibile, il contribuente possa beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore” (articolo 1, comma 497, legge n. 266/2005) a condizione che ne abbia fatta espressa richiesta nell’atto di acquisto.
Norme di riferimento
- Articolo 64, decreto legge n. 73/2021, convertito in legge 106/2021
- Circolare n. 12/E de 14/10/2021
