L’affitto d’azienda rientra tra le prestazioni di servizi che integrano il presupposto oggettivo di cui all’art. 3 del DPR 633/72, con conseguente rilevanza ai fini Iva dei canoni di affitto d’azienda incassati dal concedente che mantiene la qualifica di imprenditore. Tuttavia, qualora oggetto dell’affitto d’azienda sia l’unica azienda posseduta dall’imprenditore individuale, il soggetto concedente perde, sia pure temporaneamente (per tutta la durata dell’affitto d’azienda) la qualifica di soggetto passivo d’imposta ai fini Iva (R.M. 24.2.1975, n. 301939, C.M. 19.3.1985, n. 26 e R.M. 17.8.1986, n. 194). Ne consegue che in costanza di contratto di affitto dell’unica azienda il concedente è esonerato da tutti gli obblighi previsti ai fini Iva: fatturazione, registrazione, liquidazione e dichiarazione annuale (in tal senso si sono espresse la C.M. 4.11.1986, n. 72 e C.M. 30.5.1995, n. 154/E). Si deve evidenziare che la perdita della soggettività passiva ai fini Iva è solamente temporanea, poiché al termine dell’affitto dell’azienda il titolare acquisisce nuovamente la qualifica di soggetto passivo e torna obbligato al rispetto di tutti gli obblighi previsti dal DPR n. 633/72. In altre parole, la partita Iva dell’imprenditore individuale che concede in affitto l’unica azienda è “congelata” per tutta la durata del contratto e sarà “scongelata” al termine dello stesso. Non si assiste quindi alla chiusura della posizione Iva in essere al momento della concessione in affitto dell’azienda ed all’apertura di una nuova posizione Iva al termine del contratto, bensì al mantenimento della stessa partita Iva.
Nella C.M. n. 154/E/1995, l'Agenzia delle entrate ha precisato che la circostanza che il locatore dell’unica azienda abbia sospeso la partita Iva non comporta la perdita definitiva del presupposto soggettivo Iva di cui all’art. 4 del DPR n. 633/72. Infatti, come si legge nel citato documento, “ove nel periodo di affitto (dell’unica azienda) il titolare dell’azienda ponga in essere cessioni di beni facenti parte della azienda stessa, l’operazione deve essere assoggettata ad Iva e devono essere osservati i conseguenti adempimenti di fatturazione, registrazione, liquidazione e versamento dell’imposta e presentazione della relativa dichiarazione annuale”.
Pertanto, alla luce del riportato documento di prassi, il locatore dell’azienda, agendo nell’esercizio d’impresa, deve procedere all’emissione della fattura e deve adempiere agli altri obblighi previsti dal DR 633/72 (registrazione, liquidazione e dichiarazione annuale) qualora proceda, durante l’affitto d’azienda, alla vendita di beni compresi nel compendio aziendale locato.
