Nonostante più volte sollecitato dal contribuente, il Comune di Roma non fornisce il valore dell’immobile, costruito su terreno in concessione, al quale può essere venduto in deroga alle norme generali previste dalla concessione originaria. E così passa più di un anno da quando il contribuente, persona fisica ha acquistato, sempre con le agevolazioni prima casa, un secondo immobile contando di vendere il primo entro il previsto termine di 360 giorni.
L’agenzia ritiene che quanto rappresentato non costituisce causa di forza maggiore e conseguentemente fa decadere dalla agevolazione, ai fini dell’imposta di registro, l’intera operazione.
L’interpello è stato presentato da una persona fisica che aveva acquistato la propria casa di abitazione fruendo del regime agevolato “prima casa” in relazione all’iva 4% pagata al costruttore a seguito dell’acquisto dell’immobile costruito su terreno concesso in uso novantanovennale dal Comune di Roma.
L’agenzia delle entrate ha disconosciuto tutte le articolate argomentazioni dell’interpellante affermando che le circostanze rappresentate erano carenti del requisito di imprevedibilità ed inevitabilità e, dunque non si configurava causa di forza maggiore. Peraltro, in modo oggettivamente sconfortante l’Agenzia sottolinea che al momento dell’acquisto del secondo immobile, l’abitazione precedentemente acquistata con i benefici prima casa poteva comunque essere venduta seppure al prezzo (assai più basso) previsto dalla originaria concessione.
A cappello di tutto va fatto presente che è prevista una articolata e ben precisa normativa comunale che disciplina l’obbligo del Comune, su richiesta, di fornire il valore per l’affrancamento.
Nel caso di specie il contribuente aveva acquistato un immobile da adibire a prima abitazione richiedendo le agevolazioni di cui al comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986, in vigore dal 1 gennaio 2016 e introdotto dall’art. 1, co. 55, L. 28.12.2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016). La disposizione consente al contribuente che intenda nuovamente beneficiare delle agevolazioni, ma che si trovi in una situazione di impedimento, di non dover più cedere (come accadeva fino al 31 dicembre 2015) il primo immobile prima di acquistare il secondo, ma di poter cedere il primo immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
Ebbene, nonostante i ripetuti solleciti successivi alla domanda di affrancamento è fatalmente spirato il termine di un anno ed il Comune di Roma si è reso inadempiente. Di più: è passato un anno e mezzo e il contribuente è ancora lì che aspetta.
L’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate lascia perplessi poiché sembra improntata più alla “ragion di Stato” che alla interpretazione della norma. Si è consapevoli che la descritta situazione costituisce la regola a Roma in considerazione della grave situazione di disordine amministrativo in cui verte la lupa, ma proprio le cd. lungaggini burocratiche sono tra le cause di forza maggiore “tipizzate” dalla giurisprudenza (sentenza n.23880 del 23 dicembre 2015). Senonché è prevalsa evidentemente l’esigenza di salvaguardare il gettito erariale.
Dispiace assistere a queste palesi ingiustizie che minano alle fondamenta i principi che caratterizzano lo statuto dei diritti del contribuente. L’ultima speranza resta affidata alla giurisprudenza.
