Dal punto di vista civilistico, la cessione a terzi del preliminare di compravendita è riconducibile alla più generale fattispecie della cessione del contratto prevista dall’ articoli 1406 e s.s. cod. civ. e si differenzia dal preliminare per persona da nominare, in quanto il subentro del terzo nella posizione del promittente acquirente originario avviene a titolo derivato e con efficacia ex nunc, mentre nel caso del preliminare per persona da nominare, il terzo nominato subentra nella posizione del cedente con effetto retroattivo, ossia dal momento della stipulazione del contratto preliminare.
Dal punto di vista fiscale, invece, l’istituto della cessione a terzi del contratto preliminare si differenzia dal preliminare per persona da nominare anche sul piano degli effetti fiscali, in quanto trova una sua specifica disciplina per quanto concerne le imposte dirette ed indirette.
Ai sensi dell’articolo 3, comma 2, n. 5 del DPR 633/1972, la cessione del contratto preliminare di compravendita effettuata da un soggetto passivo IVA è qualificata, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, alla stregua di una “prestazione di servizi” e, in quanto tale, soggetta a IVA con l’aliquota ordinaria, sempreché il preliminare ceduto abbia ad oggetto un terreno agricolo, la cui cessione è esclusa dal campo di applicazione dell’Iva, a norma dell’articolo 3, comma 4, lett. c), del DPR 633/1972.
Bisogna altresì precisare che la base imponibile della cessione del contratto preliminare, su cui dovrà essere applicata l’aliquota IVA del 22%, non può essere assunta decurtando dal prezzo pattuito gli acconti e la caparra versati, senza addebito di IVA, dal promissario acquirente al promittente venditore originario, poiché la cessione in parola, costituendo ai fini IVA un’operazione autonoma (nella specie, una prestazione di servizi), che interviene tra il promissario acquirente e il terzo, rende infatti irrilevanti i predetti versamenti. Conseguentemente, l’IVA deve essere applicata sul prezzo concordato per la cessione del contratto preliminare, a nulla rilevando l’avvenuto versamento, da parte del promissario acquirente, di acconti e caparre.
Ai sensi dell’art. 31, comma 1, del DPR 131/1986, “la cessione del contratto è soggetta all’imposta con aliquota propria del contratto ceduto”. Conseguentemente, il tenore letterale di quest’ultima disposizione del TUR indurrebbe a concludere che, essendo il contratto preliminare soggetto ad imposta di registro fissa (200 euro), anche la cessione di tale contratto sia da assoggettare al medesimo tributo. Qualche dubbio sussiste, tuttavia, ove il preliminare prevedesse la corresponsione di caparre o acconti. Si potrebbe concludere, infatti, che, in tale circostanza, la cessione del contratto sia da assoggettare ad imposta di registro proporzionale con l’aliquota applicata alle caparre (0,50%) o agli acconti (3%). Di opinione differente l’Agenzia delle entrate (nota DRE Lombardia 16.9.2011 n.114394), la quale ha ritenuto che la cessione del contratto preliminare debba essere assoggettata:
- ad imposta di registro in misura fissa (200 euro), ove non sia previsto un corrispettivo;
- ad imposta di registro proporzionale, con l’aliquota residuale del 3% (prevista per gli atti diversi da quelli altrove indicati aventi ad oggetto prestazioni di natura patrimoniale dall’articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986), ove sia previsto un corrispettivo.
