In scadenza, il 18 dicembre 2017, il saldo per IMU e TASI, entrambi dovuti per l’anno in corso (i due tributi diventano IMI, per la provincia autonoma di Bolzano e IMIS per quella autonoma di Trento).
Il calcolo della rata a saldo, per entrambi i tributi IMU e TASI, è effettuato considerando le aliquote e detrazioni deliberate dai comuni (entro la data del 31/3/2017, salvo proroghe riconosciute per alcuni comuni) e pubblicate entro il 28/10/2017 nel Portale del Federalismo fiscale (www.finanze.it). Anche per l’anno in corso, vige un divieto di aumento dell’aliquota rispetto a quella fissata per il 2015 (salvo per i comuni in dissesto o predissesto).
Può, quindi, accadere con molta probabilità che, in assenza di mutamenti delle condizioni oggettive e soggettive, il saldo 2017 coincida con quanto calcolato lo scorso anno.
Il ricalcolo va comunque effettuato anche da parte di coloro che hanno provveduto a versare il tributo in unica soluzione il 16 giugno 2017: vanno, infatti, verificate le aliquote deliberate dal comune per il corrente anno.
Immobili che costituiscono abitazione principale
Va innanzitutto premesso che né IMU né TASI sono dovute sull’abitazione principale non di lusso (quindi, diversa da A1, A/8 e A/9), ivi comprese le pertinenze al massimo nel numero di una unità per ciascuna tipologia (C/2, C/6 e C/7). L’abitazione è “principale” sulla base dei chiarimenti forniti con la circolare n. 3/DF/2012. Analogo trattamento è riconosciuto agli immobili assimilati all’abitazione principale (individuati dall’art. 13, comma 2, D.L. 201/2011, che ne ha stabilito l’assimilazione “ex lege”; o individuati per delibera comunale, ma solo nel caso di immobili non locati di proprietà o usufrutto di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricoveri o sanitari a seguito di ricovero permanente).
Immobili in comodato registrato a favore di genitori e figli
Per gli immobili non abitazione principale, lo sconto più “appetibile” è la riduzione alla metà della base imponibile di IMU e TASI nell’ipotesi in cui l’immobile sia dato in comodato a favore di genitori e figli.
L’agevolazione si applica a condizione che siano rispettate le seguenti condizioni, che riguardano la tipologia di immobile, il contratto, la situazione del comodatario e del comodante. In particolare:
- Tipologia di immobile: deve trattarsi di abitazioni non di lusso (diverse dalle categorie A/1, A/8, A/9)
- Contratto di comodato: il contratto di comodato deve essere: Concesso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) e registrato.
- Situazione del comodatario: L’abitazione ricevuta in comodato deve costituire per il comodatario la propria abitazione principale e deve avere categoria catastale abitativa
- Situazione del comodante: Il soggetto che concede in comodato:
- Deve avere la propria residenza anagrafica e dimora abituale nel medesimo comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato;
-Deve possedere al massimo due immobili abitativi non di lusso nel medesimo predetto comune di residenza (di cui, uno concesso in comodato e l’altro propria abitazione principale);
-Non deve possedere ulteriori immobili abitativi in Italia, neppure per quote (si immagini la casa del portiere). Ma l’immobile rurale ad uso strumentale non preclude l’accesso all’agevolazione;
-In presenza di più comproprietari dell’immobile concesso in comodato, il riconoscimento delle condizioni deve essere effettuato relativamente alla situazione di ciascun comproprietario, con la conseguenza che il beneficio potrebbe essere riconosciuto solo ad alcuni di essi;
-La riduzione della base imponibile al 50% sui comodati non è incompatibile con altre agevolazioni previste dalla medesima normativa, per cui è cumulabile con l’ulteriore riduzione spettante per l’immobile storico-artistico: in presenza di comodato di immobili storico-artistici non lusso, la base imponibile è ridotta al 25%.
Il cumulo non può, logicamente, operare nel caso di immobili inagibili o inabitabili (per i quali è, ugualmente, prevista la riduzione al 50% della base imponibile IMU e TASI): poiché la situazione di fatiscenza dell’immobile preclude la possibilità di adibire quest’ultimo ad abitazione principale del comodatario.
Il riconoscimento della riduzione della base imponibile è subordinato alla presentazione della dichiarazione IMU/TASI, attestante il possesso dei suddetti requisiti. Relativamente all’anno 2017, la dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno 2018.
Alcuni esempi:
- Caio possiede un immobile A/2 a Roma, ivi dimorante e residente. Possiede anche un negozio nel comune di Roma. Concede l’abitazione in comodato al figlio, ivi dimorante e residente, con contratto registrato
Caio beneficia della riduzione al 50% della base imponibile IMU e TASI sull’immobile concesso in comodato.
- 2. Due coniugi possiedono un immobile A/2 nel comune di Napoli in comproprietà al 50%, concesso in comodato al figlio, ivi dimorante e residente, con contratto registrato. Il marito possiede al 100% anche A/3 nel comune di Salerno, in cui è residente con la moglie (che non possiede altri immobili abitativi).
Nessuna agevolazione al marito: possiede due immobili in comuni diversi. Nessuna agevolazione alla moglie: pur possedendo solo 1 abitazione, è residente in altro comune.
Calcolo del tributo
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del tributo, sull’immobile abitativo non di lusso concesso in comodato:
- Il comodatario: non è tenuto al versamento della TASI (in quanto costituisce per il medesimo abitazione principale)
- Il comodante calcola la TASI tenendo conto della riduzione della base imponibile al 50%; versa il tributo nella percentuale stabilita dal comune per il 2015 (o nella misura del 90% nel caso di mancato invio della delibera entro il 10/9/2014 o nel caso di mancata determinazione della percentuale); calcola l’IMU tenendo conto della base imponibile ridotta al 50% (per il comodante è «altro fabbricato» diverso dall’abitazione principale).
- Norma: art. 13, D.L. 201/2011; art. 1, L. 147/2013
- Prassi: risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016; risposte fornite a Telefisco del 28 gennaio 2016)
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